所有者移転手続きに必要な書類や費用について　不動産売却コラム | 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉の不動産売却・買取ならセンチュリー21富士ハウジング

所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わった時に、新たな所有者に所有権を移転させるための手続きです。不動産の所有権が誰にあるのかを証明するために、非常に重要な手続きとなります。土地や建物の所有者が変わった時には、必ず必要になる手続きです。

所有権移転登記の手続きを忘れてしまうと、新しい所有者が法的に所有者であることが認められません。そのため、先に他の人が所有者移転登記を行ってしまうと、せっかく手に入れた不動産の権利を失うことにもなりかねません。実際に、売買時や相続のタイミングでそのようなトラブルが確認されています。所有者が変わった時には、所有者移転登記手続きは迅速に行わなければなりません。

所有者が変わったら、所有者移転登記の手続きは不動産の管轄の法務局で行います。具体的にどのようなタイミングの時に手続きが必要になるのか、次の項でお伝えします。

所有権移転登記をするタイミング

所有権移転登記をするタイミングは、土地や建物の所有者が変わった時です。具体的には、以下の4つの場合が想定されます。

・不動産の売買時

・生前贈与などで贈与された時

・不動産の相続時

・離婚による財産分与

それぞれの状況別に詳しく解説します。

不動産の売買時

登記を行わなければ新しい所有者が法的に所有者であると認められません。所有権移転登記の手続きは、買主が所有権を得てから1か月以内に行わなければならないと定められています。

不動産の売買時に行う場合は、売主と買主の双方が手続きを行わなければならないため共同で申請手続きを行います。
不動産の引き渡し時に司法書士が立ち会い、取引成立後に司法書士が代理で手続きを行う場合がほとんどです。

もちろん、司法書士を介さずに当事者同士で行うこともできます。
しかし、必要書類が多く、申請には時間がかかります。売買契約相手と長期間関わる機会は少ないため、売買時は司法書士に任せるのが安心です。

生前贈与などで贈与された時

両親や祖父母などの身内から不動産を譲り受けた場合も、所有権移転登記の手続きが必要です。生前贈与された時は、所有権移転登記を行っておかなければ、亡くなった後にトラブルになる可能性があります。

親から譲り受ける場合は、口約束で贈与される場合が多いです。しかし、その場合亡くなった後に不動産が相続の対象になってしまうと、自分のものであることを証明できません。相続のトラブルの中でも、口約束で交わされたものは証明が難しいものです。

そのようなトラブルを防ぐためにも、身内から贈与された時も贈与契約書を作成し、すぐに所有権移転登記の手続きを行いましょう。

不動産の相続時

不動産の相続を行った場合も、所有権移転登記手続きが必要です。所有者が亡くなった不動産は、所有者不明の状態となってしまいます。そうした所有者不明の不動産をなくすために、「相続登記を義務化する改正案」が閣議で決定されました。2024年までに義務化される予定なので、相続時は必ず手続きを行いましょう。

また、遺産分割協議で相続を行った場合、所有権移転登記手続きを行っていなければ他の親族に勝手に売却される可能性もあります。自身の持ち物である証明をするために、相続した不動産をとられないためにも、すぐに所有権移転登記手続きを行いましょう。

離婚による財産分与

離婚の財産分与として不動産を受け取った時も、所有者移転登記手続きが必要です。結婚時は共同名義としていたものも、離婚のタイミングでどちらかの単独名義に変えるケースは少なくありません。その場合は名義人が変わるため、所有者移転登記手続きが必要です。

財産分与を行い、離婚が成立したらすぐに行うのがよいでしょう。なぜなら、名義人の変更や所有者移転手続きには、当事者の立ち会いが必要になるからです。離婚後すぐであれば立ち会いを求めやすいですが、時間が経ってしまうと立ち会いが難しくなります。所有者移転の手続きができないまま、連絡がとれなくなる可能性もあります。

そうすれば、せっかく財産分与した不動産が自分だけのものにはなりません。売却を考える時も相手の持分ができてしまうため、損をする可能性があります。

所有権移転登記にかかる費用

所有者移転登記が必要なタイミングについてお伝えしました。ここからは、所有者移転登記手続きを行う際に生じる費用について解説します。かかる費用をあらかじめ確認し、手続き前に準備しておくとスムーズに移転手続きができます。

登録免許税

所有権移転登記手続きを行うと、必ず登録免許税がかかります。登録免許税とは、所有権移転登記を行う際に国に納める税金です。土地・建物のそれぞれに登録免許税がかかるため、両方の登記を行う場合は、両方の登録免許税を支払います。
登録免許税は、固定資産税評価額に定められた税率をかけたものです。税率は所有者が変わる方法によって異なります。
登録免許税でかかる税率は以下の通りです。

・売買時：税率2％

・相続、共同分割時：0.4％

・贈与や相続、競売時：2％

上記の税率を固定資産税評価額にかけると、登録免許税が求められます。例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合、登録免許税はそれぞれ以下のようになります。

・売買時：1,500万円×2％=30万円

・相続、共同分割時：1,500万円×0.4％=6万円

なお、2023年3月31日までは、土地を売買する場合の登録免許税の軽減税率1.5％、建物を売買する場合の軽減税率0.3％となります。売買を考えている方や、現在売買の所有権移転登記を行おうと考えている方は、3月31日までに行うとお得です。

不動産の調査費

所有者移転登記を行うためには、登記する不動産に関する情報が求められます。法務局にて、登記事項証明書を取得すると不動産の情報が得られます。登録事項証明書は、いわゆる登記簿といわれるものです。所有者移転登記を行う際に必ず必要になる書類です。

登記簿は、法務局で1通600円で取得できます。書類を取得する費用自体は安いですが、場合によっては不動産の状態を確認するために現地に赴く場合もあります。遠方であれば交通費などの費用がかかるでしょう。

必要書類を揃える費用

所有者移転登記の手続きを行うためには、状況によってさまざまな書類が必要です。売買の際は売買契約書、贈与の際は贈与契約書などが必要になります。また、相続の場合は戸籍謄本の取得が必要になります。
登録免除税を計算するためにも、固定資産税評価証明書の取得も必要です。基本的に紙の書類を発行するだけなので、費用自体は高いものではありません。

司法書士依頼費用

所有権移転登記手続きは、手続き内容が難しく時間もかかるため、司法書士に依頼する方が多いです。自分で手続きを行うこともできますが、用意する書類が多く時間もかかります。

司法書士への依頼費用は、依頼内容や物件によって異なります。正確な費用を知るには、実際に司法書士に問い合わせるのが一番です。目安としては数万円～10万円程度です。あくまでも目安なので、自身の場合はどれくらいの費用が必要になるのか司法書士に尋ねてみるとよいでしょう。

司法書士に依頼するのがもったいない、自身で手続きを頑張りたい人は、必要書類を揃えれば登記できるので安心してください。売買時や時間がない方は司法書士への依頼がおすすめです。

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類は、相続かそうでないかによって異なります。どちらのケースでも必要になる書類は、「最新年度の固定資産評価証明書」です。こちらの書類は、どのような状況でも必ず必要なものです。また以下それぞれの方法で必要書類を揃えたら、不動産の調査費でもお伝えした「登記事項証明書」を入手します。

これから紹介する書類は、いわば「登録事項証明書」を取得するのに必要な書類ともいえるでしょう。この書類が手に入れば、所有者移転登記手続きが完了します。それでは、相続の場合とそれ以外の場合に必要な書類について、それぞれご紹介します。

相続の場合

不動産を相続する時に所有者移転登記手続きを行う場合は、基本的には以下の書類が必要になります。

・本籍地が書かれた相続する人全員分の住民票

・戸籍謄本

・印鑑証明書

・実印

遺産相続により不動産を所有する場合は、相続する人全員分の書類が必要になります。上記の書類は、相続する人全員分必要です。
他にも相続人の統括として、下記の書類が必要になります。

・被相続人の住民票除票

・遺産分割協議書

・登記原因証明情報

・相続関係説明図

・遺言書、検認調書（ある場合は証拠として提出）

相続をする場合は、故人との血縁関係を証明するものと、遺産分割が正式に行われたことを証明する書類が必要です。一覧で見ると準備する書類が多く、大変に感じられるかもしれません。しかし、裏を返せば所有者が移転したことを証明するためには、これほど厳重な書類審査の元で行われているということです。他人が勝手に相続することができないため安心できる点ではあります。

相続以外の場合

続いて、相続以外の状況で所有者移転登記手続きを行う際に必要な書類をご紹介します。相続以外の場合なので、売買・贈与・財産分与で登記を行う場合は、こちらの書類を揃えてください。

・各種契約書（売買契約書、贈与契約書など）

・権利書

・義務者の印鑑証明書

・権利者の住民票

・身分証明書

相続以外の場合では、現在の不動産所有者と、不動産を受け取る人の両方が協力して書類を揃えます。相続よりも用意する書類の数は少なく、双方で協力して書類を揃えるため、負担は少ないでしょう。期日に間に合うように、協力して集めるようにしてください。

所有権移転登記の手続きの流れ

それでは最後に、所有者移転登記の手続きの流れについて紹介します。自身で所有者移転手続きを行う場合は、以下の5つの流れに沿って行いましょう。

契約・相続の成立

所有者が移転することが決まったら、所有者移転登記手続きの準備を行います。売買の場合は、新たな所有者が所有権を得てから1か月以内に行わなければなりません。
その他の場合は期限は決められていませんが、トラブル防止のためにもできる限り早く手続きを進めるのが望ましいです。相続の場合は、相続の書類集めにも時間がかかりやすく、特別な状況でもあるため10か月以内を目標にするのがよいでしょう。

必要書類の収集と確認

自身で所有者移転登記の手続きを行う場合、まずは登記申請書を記入します。その後、自身の状況に応じて必要になる書類を確認し収集します。用意する書類は多いため、書類集めで時間がかかってしまいがちです。また、自身で書類を集める場合は不備が起こりがちなので、事前に法務局で提出書類の確認をしてもらうと安心です。

司法書士にお願いする場合は、代理で手続きを行ってもらえるため準備に時間がかかりません。その分費用はかかりますが確実に行えるでしょう。

登記申請

必要書類が揃ったら、法務局で登記申請を行います。登記申請を行うのは、不動産を管轄している法務局への提出が必要です。登記申請を行う不動産の管轄がどこにあるのか、予め法務局のホームページで調べておきましょう。
申請手続きの書類は、法務局に直接持っていく方法もありますが郵送でもオンラインでも提出できます。法務局に行く時間がない人は、オンラインか郵送で行うとよいでしょう。

審査

登録申請書と必要書類を提出したら、法務局で審査が行われます。この段階で書類や申請書に不備があると、法務局から書類の訂正や再提出が求められます。しっかり確認しておかないと、審査の段階でつまづいてしまいます。自分で手続きする場合は事前確認を行い確実に準備しましょう。

登録事項証明書の取得

審査を通過したら、登録事項証明書がもらえます。申請から登録完了までには、およそ1週間～2週間かかるといわれています。問題がなくても時間がかかるので、申請手続きは早めに行いましょう。

まとめ

所有者移転手続きに必要な書類や費用について紹介しました。不動産は所有者が変わったタイミングで、必ず所有者移転手続きを行うようにしましょう。手続きには時間がかかり、書類も必要になるため面倒な作業ではあります。

しかし、手続きをしないまま放っておくとトラブルにもつながります。自分で手続きをするのが面倒な人は、司法書士に依頼するのがおすすめです。特にやることが多く、期日も決められている売買時はプロにお願いしてスムーズに手続きを進めましょう。